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二手房将改征增值税了!买套房究竟该缴多少?

发布时间:2016/3/14 16:01:42 关注度:   来源:腾讯新闻 澎湃新闻

导语

营业税改增值税的出发点是税法体制的完善,主要作用是间接抑止房地产炒作。

二手房交易营业税将改为增值税征收。

3月13日,十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”,税务部门作为主攻部队,一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比,这次营改增有几点不同,包括首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

“这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”上海财经大学教授胡怡建表示。

目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有税负增加的担忧。

如果按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大情况:

 

首先是出售购买2年内的房屋。
以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。

如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。

比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。
对普通住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是14.7万元。

对非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。

值得指出的是,二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

胡怡建还指出,“营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。”

“目前,有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收,征收税率为3%,这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

也就是说,同样出售一套300万不满两年的住宅,抵扣掉进项税后,大概需要缴纳8.7万元。

1、二手房交易目前要交哪些税费?

(一)契税

1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

2、新政下的契税:

 普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;

140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%
(二)城市维护建设税

 营业税的7%。

(三)教育费附加

 营业税的3%。

(四)个人所得税

1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

(五)交易手续费

3元/平方米×建筑面积

(六)印花税

 房屋成交总额×0.05%

(七)营业税

2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

(八)土地增值税

 普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。
(九)房屋所有权登记费

80元,共有权证:20元

(十)买卖合同公证费

 买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

(十一)过户费用

1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

6、房屋所有权登记费:80元。

7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

2、二手房交易税费由谁交?

 按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。

税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

 二手房房产交易处于低迷时期,市场越来越有利于买方的情况下,业主愿意分摊税费的情况近期明显增多,甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变,其实不管是实收还是各付各税,对于售房者收益并没有变化,其实不管是实收还是分摊交易费用,总价往往是一样的,业主愿意分摊部分税费,在放盘时会把这部分费用加到放盘价上,始终还是羊毛出在羊身上。

 

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